Esecuzioni immobiliari e Patto Marciano
A proposito di esecuzioni immobiliari, nella mia non breve esperienza di gestore di NPL mi sono fatto un’opinione sul campo.
L’attuale tragedia delle decine di migliaia di esecuzioni immobiliari deriva da due comportamenti, altrettanto colpevoli, accentuatisi negli ultimi 20 anni.
Le banche sono divenute cattive e temerarie erogatrici da quando, dopo il 93 si sono trasformate da ISTITUTI di credito in SPA private. La loro missione è divenuta fare utili quasi a qualunque costo. “Fare credito”, cioè comprare debiti di famiglie e imprese, è stato affidato ai “commerciali” della rete, mentre i “valutatori di rischio” perdevano peso.
Il credito facile ha indotto la clientela a indebitarsi oltre misura e spesso senza criterio, immaginando, a torto, che ripagare il debito sarebbe stato altrettanto facile come era stato ottenere il fido.
Quando il debito privato cresce piu del PIL, prima o poi, sia i debitori che i creditori saranno in difficoltà.
Il nostro Paese è incapace di crescere da oltre 20 anni, ma il debito privato si è moltiplicato e diffuso oltre misura. Fonte Bdi: “dopo il 1983 i prestiti sono cresciuti piu dei depositi raggiungendo livelli mai osservati in precedenza. Oggi i prestiti superano il Pil, mentre i depositi sono il 70% del Pil”. Questi dati giustificano il livello delle sofferenze bancarie e quindi delle esecuzioni in corso.
Di chi è la colpa?
Sia delle banche, troppo prodighe e poco attente al rischio fino a qualche anno fa, sia dei clienti, troppo ottimisti sulle loro possibilità di ripagamento quando non del tutto sprovveduti nel fare il passo piu lungo della gamba.
Chi ne paga le conseguenze?
Tutti perché le perdite delle banche vengono sempre socializzate attraverso l’Erario, i fallimenti, la disoccupazione ecc. I drammi dei debitori insolventi si trasformano in tragedie. Le enormi perdite delle banche distruggono i risparmi di una vita dei loro azionisti .
Che fare?
Le proposte avanzate (bloccare le aste, impedire gli sloggi, ampliare l’esdebitazione ecc.) sono tutte cose belle e in qualche caso anche utili.
Risolvono forse alcuni drammi personali, ma non hanno un valore sistemico. Anche l’idea che il giudice blocchi il procedimento se il prezzo offerto è troppo basso è una buona idea, ma risolverà alcuni casi ed ha spazi di arbitrio che produrranno ricorsi e controricorsi.
Il problema e che il LTV, cioè il rapporto tra il prestito ed il valore del bene a garanzia è ormai squilibrato. Forse quando il prestito era stato concesso il mercato aveva valori tali da giustificarlo (LTV <1) sempre che le perizie fossero state corrette e non addomesticate. Ma oggi il mercato immobiliare ha perso in 10 anni piu del 30%. Come si può pensare che questo non si rifletta anche sulle aste? Con buona pace di debitori e creditori, frustrati ed insoddisfatti. Fermare le aste o calmierarne i valori è ingiusto, arbitrario e gravemente lesivo per l’equilibrio del Sistema nel suo complesso.
Qualcuno propone che un “cavaliere bianco” (Pubblico? Privato? Misto?) intervenga per acquistare gli immobili e ove possibile ridarli in affitto agli ex proprietari con patto di riacquisto (ns idea di oltre 10 anni fa che ebbe poco seguito). Mi chiedo quanti esclusi, che se ne lamenterebbero, vedrebbero questa norma, ma anche quanti opportunisti pronti a speculare.
In sé sono tutte piu o meno buone idee, ma non sono sistematiche, non riguardano la generalità e quindi non risolvono il problema sociale ed economico sottostante. Più che altro non impediscono ad un sistema di continuare a procedere sui binari paralleli dalla esasperata propensione al rischio sia del creditore che del debitore.
Pensando al futuro (per il passato non vedo altro che il Giubileo bancario) è qui che bisogna intervenire. Contenere la propensione al rischio delle due parti del contratto. Una soluzione a mio avviso c’è: il Patto Marciano. Tanto criticato e per niente applicato dalle banche in Italia nonostante le leggi promulgate. In breve: con il patto marciano il creditore insoddisfatto acquisisce il bene in garanzia e si accontenta se il bene vale meno del credito ovvero liquida la differenza al debitore se il bene vale di piu. In ogni caso il debitore deve essere esdebitato e cancellato dalla Centrale rischi.
Il vantaggio di questa impostazione non è solo nella fase patologica del contratto, ma lo è ancora di piu nella fase genetica.
Il rischio di perdere il bene se non paga, responsabilizza il debitore nel valutare con maggiore prudenza l’impegno che assume con la sottoscrizione del contratto di mutuo. La banca, dal canto suo, prima di concedere il mutuo starà ben attenta ad evitare che il LTV troppo elevato la esponga al rischio di trovarsi nel giro di qualche anno a impossessarsi di immobili che non le faranno recuperare il credito insoluto senza poter perseguitare il debitore tutta la vita.
Evito qui di affrontare una serie di problematiche giuridiche note, ma sotto i profili etico e tecnico mi sto convincendo che, se i finanziamenti ipotecari fossero erogati con questa clausola, forse avremmo meno erogazioni, ma sicuramente avremmo molte meno sofferenze e sbarreremmo la strada alla speculazione sulle aste immobiliari.
Dal punto di vista legislativo la soluzione è semplice: basta prevedere all’art 48 bis del Tub esdebitamento dell’obbligato già previsto nelle analoghe norme per i consumatori (d.lgs. 72/2016) e per il PIV (l. 44/2015).
Che qualcuno lo faccia presente ai parlamentari che producono fantasiosi emendamenti solo per réclame.
Dino Crivellari